Immobile non realizzato e quindi non venduto: possibile ipotizzare l’inadempimento contrattuale della società costruttrice

Possibile ipotizzare l’inadempimento contrattuale addebitabile alla società costruttrice e promittente venditrice di un immobile se non emerge che essa si sia attivata tempestivamente per sollecitare il Comune a compiere ogni azione necessaria a rimuovere la situazione di occupazione abusiva dell’immobile nell’area da edificare, superando così l’ostacolo alla stipula della convenzione che costituiva un presupposto necessario per l’adempimento dell’obbligazione da parte della società in veste di promittente venditrice. Solide, perciò, le osservazioni proposte dalla promissaria acquirente, a fronte di un contratto preliminare di compravendita – di un bene immobile da costruire – che è rimasto ineseguito per l’impossibilità di costruire l’immobile, impossibilità causata dalla presenza, nell’area da edificare, di un immobile occupato senza titolo da terzi, che vi avevano compiuto degli abusi edilizi e in sede civile ne avevano fatto valere l’acquisizione per usucapione. Proprio sul presupposto di tale impossibilità si era addivenuti ad una modifica del programma di edificazione e a una corrispondente convenzione urbanistica con il Comune. A fronte di tale quadro, però, la promissaria acquirente ha deciso di agire in giudizio nei confronti della società di costruzioni e promittente venditrice per l’accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto a cagione dell’inadempimento colpevole della società e per la condanna della società alla restituzione del doppio della caparra, nonché della somma pagata dalla promissaria acquirente all’agenzia immobiliare a titolo di provvigione sulla conclusione dell’affare. (Ordinanza 924 del 13 gennaio 2023 della Corte di Cassazione)