Alcuni beni non più di proprietà di tutti i condòmini: possibile il condominio parziale

La figura del cosiddetto ‘condominio parziale’ può esistere solo in quanto esistono dei beni considerabili di proprietà non di tutti i condòmini, ma soltanto di un gruppo di essi. Ciò comporta che l’esistenza del ‘condominio parziale’ non è soggetta ad alcun atto ricognitivo, né costitutivo, ma si concretizza al ricorrere delle condizioni di parziale titolarità di alcuni beni. Questi i paletti fissati dai giudici, chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad una delibera condominiale che, in sostanza, aveva approvato nuove tabelle millesimali, escludendo totalmente alcuni locali di proprietà del Comune e siti al pianterreno dell'edificio, ed includendone altri, sempre di proprietà del Comune, siti al primo piano. A seguito della contestata delibera si è creata una sorta di condominio parziale o subcondominio, con esclusione dal riparto delle spese i locali posti al pianterreno e di proprietà del Comune, e ciò ha determinato una ridistribuzione millesimale con aumento delle quote di proprietà dei condòmini e, conseguentemente, dell'impatto di spesa a carica delle unità immobiliari 'rimaste incluse nel condominio. Su quest’ultimo punto, poi, i giudici precisano che le spese per i beni in condominio parziale vanno sostenute dai soli contitolari di quei beni. Tirando le somme, la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il proprio fondamento normativo nel Codice Civile, è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo perciò oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Inoltre, il condominio parziale può nascere non solo dal frazionamento dell'unica proprietà, ma anche dalla condizione materiale e funzionale dei beni che lo compongono, nel loro asservimento alle singole proprietà solitarie. (Sentenza del 29 marzo del Tribunale di Potenza)