Appartamento affittato come abitazione per il legale rappresentante di una società: sì alla cedolare secca

L’unica limitazione è l’impossibilità di scegliere la cedolare secca se il proprietario affitta l’immobile non in qualità di privato, ma nell’esercizio della sua attività d’impresa o professionale.

È quanto chiarito dalla Cassazione che è intervenuta sul ricorso presentato da un contribuente che si era visto recapitare alcuni avvisi di liquidazione, oltre sanzioni, da parte dell’Agenzia delle Entrate per omesso integrale versamento dell’imposta di registro relativa ad un contratto di locazione, da egli stipulato in qualità di proprietario/locatore con una società ed avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, sito in Milano e destinato al legale rappresentante della società medesima.

La Suprema Corte (Cass. civ., sez. trib., sent., 7 maggio 2024, n. 12395) ha accolto il ricorso alla luce del principio di diritto secondo cui «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni».

La legge prevede infatti che il proprietario di una unità immobiliare abitativa, locata ad uso abitativo, possa optare per il regime della «cedolare secca» e così assolvere il proprio obbligo tributario mediante versamento, in acconto e a saldo, della c.d. «cedolare secca».

La base imponibile è il canone di locazione annuo e l’aliquota agevolata è fissata al 21%.

Ai sensi dell’art. 3, comma 6, decreto legislativo n. 23/2011 il regime della cedolare secca non si applica però alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio dell’attività d'impresa o di arti e professioni.

In base a tale contesto normativo e visto che le norme attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, «l’esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti)».