Il contratto di vendita che non prevede il posto auto determina un’integrazione del prezzo

Nella causa che ha dato origine alla pronuncia della Corte di Cassazione, una società aveva ripartito un condominio in diverse unità abitative successivamente vendute, trattenendo per sé la proprietà di una sola di queste. Pertinenza del condominio era un’area sottostrada destinata, in base al vincolo urbanistico riconosciuto dalla legge, a essere adibita a parcheggio. La società ricorrente chiedeva che le venisse riconosciuto il pagamento del corrispettivo dovuto dai condomini per il diritto d’uso dell’area di parcheggio loro riconosciuto. Come già avevano affermato i giudici in sede di appello, è interesse e onere della società costruttirce-venditrice di chiedere il supplemento del prezzo, se non già ricompreso nel prezzo complessivo della compravendita dell’unità immobiliare e questo in virtù del fatto che l’acquisto del diritto è da ritenersi effetto naturale del contratto

Per quanto attiene il diritto d’uso, questo ha natura reale inquanto connesso a ogni singola unità immobiliare che fa parte del condominio. Poiché connesso con la singola unità immobiliare, il diritto di uso dell’area adibita a parcheggio può esser fatto valere con azione di nullità dell’originaria compravendita che aveva escluso tale diritto, a prescindere dalla prescrizione. Questa nullità può esser fatta valere anche dai successivi acquirenti dell’immobile sia nei confronti del venditore-costruttore che del proprio avente causa. Il diritto di uso si configura come irrinunciabile anche sulla base del vincolo di destinazione che grava sugli spazi adibiti a parcheggio. Il vincolo in questione ha natura pubblicistica e non può pertanto subire deroghe in atti di compravendita stipulati tra privati. Nel caso in cui siano stipulate clausole difformi, queste verranno sostituite dalla norma imperativa poiché i contratti che sottraggono il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio sono parzialmente nulli soprattutto se prevedono la rinuncia a detto diritto. Quindi, in capo ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del condominio non può esser ravvisato alcuna rinuncia al diritto di uso delle aree adibite a parcheggio.

Ora, la sostituzione automatica delle eventuali clausole di riserva al venditore della proprietà esclusiva dell’area di parcheggio con la norma imperativa che, invece, prevede il trasferimento del diritto di uso in maniera proporzionale all’acquirente l’unità immobiliare parte del condominio, fa pervenire in capo al venditore un diritto al corrispettivo in denaro del diritto di uso su tale area e tale diritto al corrispettivo si configura come integrazione dell’originario prezzo di vendita. In questo modo si ristabilisce anche l’equilibrio del vincolo contrattuale tra le parti. Il diritto a chiedere l’integrazione del corrispettivo derivante dal diritto di uso, però, deve esser fatto valere con una autonoma domanda proposta dal costruttore-venditore. Nella causa decisa dalla Cassazione, la società costruttrice-venditrice non aveva proposto la domanda finalizzata al riconoscimento del diritto al corrispettivo del diritto di uso sulle aree adibite a parcheggio come integrazione del prezzo originario della compravendita in via autonoma. Qui intervengono i Giudici stabilendo che in questo caso, ovvero se vi è un automatico trasferimento del diritto di uso dell’area destinata a parcheggio, il diritto spettante al venditore di chiedere l’integrazione dell’originario prezzo di vendita deve costituire oggetto di autonoma domanda a meno che non sia intervenuta la prescrizione che comunque dovrà essere accertata dal giudice nel relativo giudizio di merito. (Cass. civ., sez. II, ord., 15 gennaio 2024, n. 1436)