Condominio: i lavori straordinari approvati prima del rogito devono essere pagati dal venditore

La vicenda vedeva coinvolti il nuovo proprietario di un’unità immobiliare posta in un condominio e la società appaltatrice che aveva svolto dei lavori approvati con una delibera antecedente all’atto di rogito di compravendita. La società creditrice ingiungeva il pagamento delle somme dovute per i lavori svolti a un condomino individuato come moroso. Il condomino si opponeva e chiamava in causa la precedente proprietaria dell’unità immobiliare titolare dell’immobile alla data della delibera di approvazione dei lavori. La società appaltatrice dei lavori si costituiva chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo e il rigetto dell’opposizione.

La terza chiamata in causa, la proprietaria dell’unità abitativa ai tempi della delibera di approvazione dei lavori, si costituiva chiedendo che venisse estromessa dal procedimento nonché che venisse rigettata ogni domanda proposta nei suoi confronti.

Il giudice richiama la giurisprudenza in merito secondo la quale «i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori stessi sono stati deliberati, ossia sottoposti al vaglio dell’assemblea e da questa votati». Nell’esaminare la controversia il giudice procede a distinguere tra lavori di ordinaria amministrazione e lavori di straordinaria amministrazione.

Nel caso di lavori di ordinaria amministrazione, l’onere del pagamento sorge quando viene compiuta l’attività gestionale riguardante la manutenzione, la conservazione e il godimento del bene condominiale; per cui anche se tali spese vengono deliberate in un momento antecedente la compravendita, le relative spese verranno sostenute dell’acquirente. Diversamente, nel caso di lavori di straordinaria amministrazione, l’onere del relativo pagamento sorge nel momento in cui vi è la delibera dei condomini di approvazione di tali lavori. Di conseguenza sarà il proprietario dell’unità immobiliare alla data della delibera di approvazione dei lavori che dovrà sostenerne le spese e non il successivo acquirente. Per questi motivi nonché per il fatto che la terza chiamata in causa non aveva prodotto alcunché riguardo a un eventuale accordo intercorso tra la stessa e l’acquirente in merito a eventuali stipulazioni in senso difforme, il Tribunale accoglie l’opposizione e condanna la terza chiamata in causa al pagamento delle somme dovute alla società. (Trib. Napoli sez. XII, 2 novembre 2023, n. 10025)