Esclusa la sanatoria della veranda abusiva: rilevante inadempimento addebitabile al venditore dell’immobile

Nella compravendita immobiliare è catalogabile, Codice Civile alla mano, come inadempimento di non scarsa importanza la condotta del venditore che, avendo incluso nell’oggetto della vendita una veranda abusiva e avendo generato nel compratore il legittimo affidamento sulla possibilità della sua sanatoria mediante condono edilizio, si riveli poi impossibilitato a garantire tale sanatoria a causa dell’esistenza di vincoli archeologici e paesaggistici. Tale inadempimento legittima perciò il recesso del compratore e il diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 10119 del 17 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un immobile nella Capitale.
In sostanza, l’originaria proposta di acquisto di un immobile era stata accettata dal venditore, a fronte di un importo complessivo pari a 650mila euro – di cui 70mila euro versati a titolo di caparra confirmatoria –. Tuttavia, l’immobile era provvisto di una veranda costruita dal venditore e oggetto di una richiesta di condono edilizio, ma, durante i controlli notarili, il compratore aveva scoperto che l’immobile era gravato da vincoli archeologici e paesaggistici che impedivano la sanatoria della veranda, con conseguente rischio di demolizione.
Inevitabile l’azione giudiziaria del compratore, il quale, comunicato il recesso dal contratto, ha chiesto la restituzione del doppio della caparra, invocando l’inadempimento del venditore.
Legittime, secondo i giudici, le pretese del compratore. Ciò a fronte di due importanti dettagli: l’avere, il venditore, dichiarato che l’immobile non fosse soggetto a vincoli, da un lato, e l’impossibilità di ottenere la sanatoria per la veranda, dall’altro.
In sostanza, la veranda ‘incriminata’ rientrava nella porzione immobiliare promessa in vendita e la pendenza della pratica di condono per poterne garantire la commerciabilità aveva influito sul prezzo concordato. Ciò significa che il venditore ha generato un legittimo affidamento sulla possibilità della sanatoria veranda, possibilità poi venuta meno, e tutto ciò costituisse un inadempimento di non scarsa importanza.