Il venditore agisce per l’esecuzione del preliminare: non è tenuto a certificare l’assenza di vincoli sul bene

Il promittente venditore che agisce per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare non è tenuto a dar la prova dell’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, salvo che ciò non costituisca ragione del rifiuto a stipulare il definitivo da parte del promissario acquirente.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 4067 del 23 febbraio 2026 della Cassazione) ad un contenzioso relativo alla cessione – non conclusa – di alcune quote di multiproprietà alberghiera.
A dare il ‘la’ alla querelle è la società venditrice che cita in giudizio il compratore che si è tirato fuori rispetto all’accordo originario, rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo, e chiede ai giudici che nei suoi confronti vengano resi esecutivi sei contratti preliminari aventi ad oggetto il trasferimento di quote di multiproprietà alberghiera.
Per i giudici di merito, però, è priva di fondamento l’istanza avanzata dalla società, che non ha dato prova di aver adempiuto alla sua obbligazione di trasferire la proprietà libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Questo dettaglio impedisce, secondo i giudici di merito, la pronunzia di una sentenza produttiva degli effetti dei contratti non conclusi.
Di parere opposto, invece, i magistrati di Cassazione, i quali censurano la pronuncia d’Appello, centrata, come detto, sulla constatazione che la società non ha dato prova di aver eseguito la sua controprestazione, in specie quanto alla garanzia – dovuta ex lege e per regolamento contrattuale – della libertà dei beni venduti da vincoli pregiudizievoli.
Invero, nel subordinare l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita all’esecuzione o all’offerta della controprestazione, il Codice Civile enuncia, osservano i giudici di Cassazione, una regola destinata a conformarsi diversamente a seconda che l’attore sia il promittente venditore o il promissario acquirente. In quest’ultima ipotesi (che certamente ricorre con maggiore frequenza), la parte che agisce per l’adempimento dell’obbligo a contrarre deve offrire il pagamento del corrispettivo all’atto del definitivo, ovvero entro il termine previsto per la sua esigibilità; conseguentemente, l’accesso alla tutela in forma specifica richiede la prova di tale offerta e della relativa disponibilità.
Poiché, invece, la prestazione del promittente alienante consiste nella conclusione del contratto traslativo, l’offerta si concreta nell’invito alla stipula del definitivo rivolto al promissario acquirente. Ne deriva che, in questo caso, la parte – alienante – che agisce per l’esecuzione in forma specifica non è tenuta a fornire prove ulteriori, e in particolare a dimostrare che il bene immobile promesso in vendita è libero da vincoli. Ciò, quantomeno, in assenza di specifiche contestazioni da parte del promissario acquirente, il quale si rifiuti di stipulare il definitivo proprio in ragione dell’esistenza di tali vincoli.
Difatti, l’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli non osta ex se alla realizzazione dell’interesse a contrarre del promissario acquirente, precisano i giudici di Cassazione. Anche in questo caso, difatti, al promissario acquirente è riconosciuta la possibilità di dare esecuzione al contratto preliminare, ovvero di agire per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. E, a tale scopo, la domanda di esecuzione può contenere la richiesta al giudice di fissare termini e condizioni di pagamento idonee a consentire un acquisto garantito, eventualmente prescrivendo che parte del corrispettivo sia impiegata per la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.