Lavori di manutenzione straordinaria approvati: la delibera fissa l’obbligo di contribuzione da parte dei condòmini

La deliberazione assembleare che approva lavori di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione alle relative spese da parte dei condòmini, mentre la ripartizione di quelle ha valore puramente dichiarativo. Pertanto, l’obbligazione del singolo condòmino verso il condominio per il pagamento dei contributi deliberati rimane indipendente dalle vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori, sicché il condòmino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio con i terzi appaltatori.
Questa la posizione assunta dai giudici (ordinanza numero 8995 del 4 aprile 2025 della Cassazione), i quali, a chiusura di un contenzioso sorto in Abruzzo, hanno definitivamente respinto l’opposizione proposta da un condòmino avverso il decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal condominio, per una somma di quasi 7mila e 600 euro, a titolo di pagamento della quota di spese di alcuni lavori straordinari.
Irrilevanti le contestazioni proposte dal condòmino e mirate a sostenere la presunta non corretta esecuzione dei lavori.
Ampliando l’orizzonte oltre la specifica vicenda, i giudici ribadiscono che la deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni ha un duplice oggetto, cioè l’approvazione della spesa (il cui significato è il riconoscimento, da parte dell’assemblea, della necessità della spesa stessa nella misura approvata) e la ripartizione della spesa tra i condòmini, che è determinata dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa. In conseguenza, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve soltanto ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione). Pertanto, l’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è condizione indispensabile per la sola concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio.
Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condòmino moroso e può agire sia in sede di ordinario processo di cognizione, sia ottenendo ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria. L’ingiunzione può essere richiesta proprio perché, come detto, le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali, cosicché ricorrono comunque le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito nei confronti del singolo condòmino.
Pertanto, tornando alla vicenda in esame, è privo di rilievo che nei confronti del condominio l’impresa abbia ottenuto un diverso decreto ingiuntivo non opposto.