Niente concessione edificatoria: come applicare la sanzione della nullità

La sanzione della nullità prevista, normativa alla mano, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria (o della dichiarazione prevista), trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione prevista dalla legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Quindi, si deve escludere che si possa teorizzare la nullità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare per carenza delle indicazioni richieste dalla legge numero 47 del 1985.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 20952 del 20 giugno 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso relativo alla compravendita di un immobile, mancante però del certificato di abitabilità.
La parte promissaria acquirente ha agito nei confronti dei promittenti venditori, chiedendo la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, con condanna venditori alla restituzione del doppio della caparra versata.
In sostanza, la parte acquirente precisa che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro fine settembre del 2012 ma a luglio del 2012 aveva scoperto che non c’era il certificato di abitabilità per l’immobile. A quel punto, i promittenti venditori avevano assicurato che stavano provvedendo e che avrebbero consegnato la documentazione al notaio, ma erano emerse pure difformità edilizie del bene, difformità non sanabili.
A sorpresa, però, le valutazioni dei giudici di merito sono favorevoli ai venditori, i quali chiedono ed ottengono l’esecuzione del contratto, nonostante l’opposizione della parte acquirente.
In particolare, in Appello viene ribadito che il certificato di agibilità (o di abitabilità) è certamente requisito giuridico essenziale dell’immobile destinato ad abitazione ed oggetto di compravendita e, di conseguenza, il venditore è tenuto a trasferire il bene con tutti i certificati di abitabilità (o di agibilità) e di conformità alla concessione edilizia necessari a garantire il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, ma viene poi precisato che l’assenza del certificato di agibilità (o di abitabilità) non incide su validità ed efficacia dell’atto traslativo bensì sul corretto adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di compravendita, salvo che l’assenza di agibilità comporti l’assoluta impossibilità giuridica di godimento del bene.
Ragionando in questa ottica, occorre verificare se i promittenti venditori, al momento dell’invito a contrarre, hanno assolto all’obbligo di procurarsi il richiamato certificato, al fine dell’accertamento della legittimità del rifiuto della parte acquirente alla stipula del contratto definitivo e della legittimità dell’esercitato recesso.