Risoluzione retroattiva del preliminare: vanno restituiti il bene e i relativi frutti

L’efficacia retroattiva della risoluzione – per inadempimento – di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito. Pertanto, ciò implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento del bene stesso, senza che venga in considerazione alcun risarcimento del danno.
Queste le precisazioni compiute dai giudici (ordinanza numero 10145 del 17 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla vendita – poi saltata – di un immobile.
In sostanza, con contratto preliminare di compravendita, risalente a trent’anni fa, i due venditori e il promittente acquirente pattuirono la cessione di una unità immobiliare per un prezzo pari a 60milioni di vecchie lire, prezzo che fu corrisposto al momento della sottoscrizione del contratto. L’acquirente fu immediatamente immesso nel possesso del bene e, per espressa disposizione contrattuale, le spese di manutenzione e condominiali inerenti l’immobile furono poste a suo carico, ma successivamente non volle, benché invitato con lettera raccomandata, stipulare l’atto di vendita, poiché non incluso il garage da lui occupato.
Per i giudici non ci sono dubbi: il venir meno del contratto preliminare, per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento, comporta per il promissario acquirente, che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l’obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti, mentre non determina il sorgere di un’obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene da parte del promittente venditore.
Per quanto concerne, invece, la valutazione del danno da occupazione sine titulo, i giudici richiamano alcuni importanti principi: in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale; in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato); in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall’impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato; in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.